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'대출 2억 전부인데'…서울 25억 초과 아파트 거래 봇물
등록일2026.08.10
[연합뉴스 자료사진] 서울에서 25억 원이 넘는 초고가 아파트 거래가 올해 들어 3천 건 넘게 이뤄진 것으로 나타났습니다. 주택담보대출 한도가 최대 2억 원으로 제한된 상황에서도 자기자본 여력이 큰 수요자를 중심으로 고가주택 거래가 꾸준히 이어지는 모습입니다. 특히 25억 원 초과 아파트 거래의 약 80%가 강남·서초·송파구 등 이른바 강남3구에 집중된 것으로 나타났습니다. 10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 지난 7일까지 서울에서 거래된 아파트 가운데 거래가격이 25억 원을 초과한 거래는 3천69건으로 집계됐습니다. 해제 신고된 거래는 제외했습니다. 같은 기간 서울 전체 유효 아파트 거래 4만3천928건 가운데 약 7%가 25억 원 초과 거래였습니다. 가격대가 높아질수록 거래량은 줄었지만 수십억 원대 거래도 적지 않았습니다. 30억 원 초과 거래는 1천912건, 40억 원 초과 거래는 715건이었습니다. 50억 원 이상 거래도 347건에 달했고, 100억 원을 넘는 거래도 20건이나 있었습니다. 25억 초과 거래 77.6%가 강남3구 고가 아파트 거래는 강남3구에 집중됐습니다. 25억 원 초과 거래 3천69건 가운데 강남구가 897건으로 가장 많았습니다. 송파구가 840건, 서초구가 644건으로 뒤를 이었습니다. 강남3구 거래를 합치면 2천381건으로 전체의 77.6%에 달합니다. 서울에서 25억 원이 넘는 아파트 10채 가운데 약 8채가 강남3구에서 거래된 셈입니다. 강남3구 다음으로는 용산구가 228건으로 많았고, 영등포구 118건, 양천구 101건, 성동구 58건, 마포구 55건, 강동구 54건 등이 뒤를 이었습니다. 50억 원 이상으로 기준을 높이면 강남 쏠림은 더욱 심해졌습니다. 올해 서울에서 거래된 50억 원 이상 아파트 347건 가운데 강남구가 173건, 서초구가 134건, 송파구가 9건이었습니다. 강남3구에서만 316건이 거래돼 전체의 약 91%를 차지했습니다. 대출 최대 2억인데…250억 아파트도 거래 25억 원 초과 아파트 거래가 눈에 띄는 이유는 강화된 대출 규제 때문입니다. 현재 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주택담보대출은 주택가격에 따라 한도가 차등 적용됩니다. 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 주택은 최대 4억 원이며, 25억 원을 초과하면 주담대 한도가 최대 2억 원으로 줄어듭니다. 25억 원짜리 아파트를 사더라도 주담대로 조달할 수 있는 금액은 최대 2억 원에 그치는 셈입니다. 실제 대출 가능 금액은 총부채원리금상환비율(DSR) 등 차주의 조건에 따라 더 줄어들 수 있습니다. 50억 원이나 100억 원을 넘는 아파트라고 해서 주택가격에 비례해 대출 한도가 늘어나는 것도 아닙니다. 그런데도 초고가 아파트 거래가 이어지는 것은 대출 의존도가 낮고 자기자본 동원력이 큰 수요자가 시장을 주도하고 있기 때문이라는 분석입니다. 실제로 올해 서울에서 가장 높은 가격에 거래된 아파트는 용산구 한남동 &'나인원한남&'입니다. 전용면적 273㎡가 지난 6월 250억 원에 거래됐습니다. 강남구 청담동 &'에테르노청담&' 전용 231㎡도 지난 5월 218억 원에 손바뀜했습니다. 이밖에 나인원한남 전용 244㎡가 156억5천만 원, 성동구 성수동1가 &'아크로서울포레스트&' 전용 206㎡가 140억 원, 서초구 반포동 &'래미안원베일리&' 전용 168㎡가 130억 원에 각각 거래됐습니다. 세제개편안에 고가주택 시장은 변수 다만 앞으로도 초고가 아파트 거래가 지금처럼 이어질지는 변수입니다. 정부가 발표한 세제개편안에 따라 고가주택을 중심으로 세 부담이 커질 가능성이 있기 때문입니다. 개편안에는 종합부동산세를 주택 수보다 가액 중심으로 전환해 고가주택에 더 높은 세율을 적용하는 방안이 담겼습니다. 1가구 1주택자라도 실제 거주하지 않는 경우 종부세 기본공제가 현행 12억 원에서 9억 원으로 줄어들고, 장기 보유에 따른 세액공제도 거주 중심으로 바뀔 예정입니다. 양도소득세 장기보유특별공제 역시 2028년부터 보유 공제를 줄이고 거주 공제를 확대해 2029년에는 보유 공제가 사라지는 방향으로 개편됩니다. 실제로 세제개편안 발표 이후 강남구 압구정동 일부 아파트에서는 수십억 원대 급매물이 등장하는 등 매물 변화도 나타나고 있습니다. 전문가들은 세 부담 확대가 일부 고가주택의 매도 압력을 높일 수 있다고 보고 있습니다. 다만 서울 핵심 지역의 희소성과 고액 자산가들의 &'똘똘한 한 채&' 선호가 여전한 만큼, 대출과 세제 규제만으로 초고가 아파트 시장이 단기간에 크게 위축되기는 쉽지 않을 것이라는 전망도 나옵니다.
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