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집값 급등에 규제지역 재등판 예고…'3중 규제지역'은 어디
등록일2025.06.19
서울 아파트 시장이 이상 과열 현상을 보이면서 정부가 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 확대 재지정을 검토하고 있습니다. 2023년 1월 서울 강남3구와 용산구를 제외한 서울 21개 구가 규제지역에서 풀린 지 2년 반 만입니다. 앞서 규제지역 지정 기준을 손질하겠다던 정부는 무더기 규제지역 해제 이후 제도 개선을 차일피일 미루다가 해당 규제를 다급히 재활용할 처지에 놓였습니다. 여기에 토지거래허가구역이 갭투자 차단 수단으로 자리매김하면서 서울 일대 '3중 규제' 지역이 비강남권으로 확대될 전망입니다. 현재 부동산 규제지역은 시장 과열 종류와 정도에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 3가지로 나누고 있습니다. 원조 규제지역은 투기과열지구, 투기지역입니다. 2002년 주택법에 근거한 투기과열지구를 기본으로 운영하면서 2003년 소득세법에 근거한 대출·세제 중심의 투기지역을 추가 도입하면서 규제의 강도를 높여 운영했습니다. 조정대상지역은 2016년 '11·3 대책'에서 주로 청약 과열지역의 '맞춤형' 규제를 위해 도입됐습니다. 원래 명칭도 '청약조정대상지역'이었습니다. 그러나 문재인 정부 들어 부동산 시장이 과열되며 투기과열지구에 재건축 투기를 막기 위한 정비사업 규제가 추가되고, 조정대상지역에는 청약 규제 외에 다주택자의 주택 매수를 차단하기 위한 양도소득세·취득세·종부세 중과 등 강력한 세금 규제가 추가되면서 규제지역별 규제의 강도 차이가 무색해졌습니다. 시장이 과열될 때마다 여기저기 땜질식 처방으로 '투기지역>투기과열지구>조정대상지역'의 서열이 무너졌고, 기재부 소관의 투기지역은 사실상 유명무실한 제도가 됐습니다. 규제지역이 맹위를 떨치던 때는 문재인 정부 시절로, 투기과열지구에선 15억 원 초과 주택담보대출이 금지되고, 조정대상지역에선 다주택자 양도소득세가 중과됐습니다. 그러나 2022년 윤석열 정부 출범 이후 주택거래 침체로 대대적인 규제 완화에 착수하면서 이들 규제가 일부 축소, 완화됐습니다. 투기과열지구 내 15억 원 초과 대출 금지 조항이 폐지되며 고가 주택의 대출이 허용됐고, 주택담보대출비율(LTV) 규제는 무주택이 50%, 유주택이 30%로 조정대상지역과 동일해졌습니다. 총부채상환비율(DTI)만 투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%로 차등 적용됩니다. 두 규제지역의 가장 큰 차이는 세금과 정비사업 규제의 유무입니다. 조정대상지역으로 지정되면 취득세가 2주택자는 8%, 3주택 이상자는 12%로 중과됩니다. 비조정지역은 3주택 이상 8%, 4주택 이상부터 12%가 적용되는데 기준이 강화되는 것입니다. 또 2주택 이상자는 양도소득세가 20∼30%포인트 중과되고, 양도세 장기보유 특별공제가 배제됩니다. 다만 양도세 중과는 윤석열 정부에서 내년 5월까지 한시 배제를 해놔 현재는 작동하지 않습니다. 투기과열지구로 지정되면 정비사업 규제가 강화되는 게 큰 차이입니다. 조합설립인가(재건축) 또는 관리처분계획인가(재개발) 이후에는 소유권 이전 등기 때까지 재건축 조합원 지위 양도가 제한되고, 정비사업 분양주택의 5년 재당첨 제한이 걸립니다. 또 투기과열지구 내에서는 분양가 상한제 대상 지역을 선정해 분양가 통제를 할 수 있습니다. 조정대상지역은 초기 규제의 성격이 강해 과거 지방 중소도시까지 전국적으로 광범위하게 지정됐습니다. 문재인 정부 말기 규제지역은 전국 기준 총 161곳으로 투기과열지구가 49곳인데 비해 조정대상지역은 투기과열지구의 2배가 넘는 112곳에 달했습니다. 그러나 조정대상지역은 강력한 세금 규제로 인해 초기 규제치고 강도가 너무 세다는 비판이 많았습니다. 이에 따라 정부는 2022년 6월 전국의 규제지역을 대대적으로 해제하면서 규제지역 지정 기준도 함께 손보겠다고 밝혔습니다. 더불어민주당 홍기원 의원은 지난 2023년 3개의 규제지역을 '부동산관리지역'으로 통합하는 내용의 주택법, 소득세법, 지방세법, 도시 및 주거환경정비법 개정안을 대표 발의했습니다. 관리지역은 1, 2단계로 나눠 1단계는 청약과 분양권 전매 제한 관련 최소한의 규제만 적용하고, 2단계는 1단계 규제에 더해 대출 및 정비사업 규제·세제 중과 등을 적용하는 것입니다. 그러나 이 법안은 윤석열 정부의 규제 완화 기류에 따라 국회에서 제대로 논의되지 못하고 회기를 넘겨 다시 국회에 계류된 상태입니다. 서울 아파트값 상승세가 서울 전역으로 확산될 조짐을 보이자 다급해진 정부는 규제지역 지정 카드를 다시 만지작거리고 있습니다. 규제지역 제도를 손질할 겨를도 없이 일단 칼부터 휘둘러야 할 상황이 된 것입니다. 국토부 관계자는 만약 규제지역을 확대 지정한다면 국회에서 법이 개정될 때까지 기다리긴 어렵다 고 말했습니다. 현재 전국에 남은 규제지역은 토지거래허가구역과 조정대상지역으로 동시 지정된 서울 강남3구와 용산구 등 4개 구뿐입니다. 이들 4개 구는 서울시가 지정한 토지거래허가구역(아파트)까지 '삼중 규제'로 묶여 있습니다. 일단 정부는 내달 3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 앞두고 대출 규제 강화 방안을 준비 중입니다. 금융당국은 앞서 시중은행에 2주택 이상 주택담보대출 금지, 40·50년짜리 주담대 만기 축소를 지시했고, 가계부채 증가 요인 중 하나인 전세자금대출을 축소하는 방안 등이 추가로 언급되고 있습니다. 과거 투기과열지구에 적용하던 15억 원 초과 고가주택 대출 금지가 부활할지도 관심입니다. 다만 그사이 아파트값이 크게 높아져 고가주택의 개념이 달라진 만큼 대출 금지 하한선은 과거 15억 원보다 높아질 수 있습니다. 여기에 서울시가 토지거래허가구역을 집값 과열 지역으로 확대하는 방안을 검토 중입니다. 성동·마포·영등포·광진·동작·강동구 등 한강 벨트 지역이 유력합니다. 토허제 지역에선 전세를 낀 매수가 불가능하고 자기 자금과 대출로 매수 대금을 충당해야 해 갭투자 차단 효과가 있습니다. 만약 정부가 투기과열지구 내 고가주택 담보대출을 금지할 경우에는 100% 자기 자금이 필요해 거래가 쉽지 않을 것이라는 관측이 나옵니다. 규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역이 동시에 지정될 것으로 보입니다. 이재명 대통령은 대선 과정에서 '세금으로 집값을 잡지 않겠다'고 공언했지만, 진보성향의 학자들도 세금 규제 없이 집값을 잡기 어렵다고 지적합니다. 일단 조정대상지역을 확대하면 별다른 조처 없이도 양도세와 취득세 등 세금이 다시 강화됩니다. 현재 집값이 크게 오른 한강 벨트 일대 성동·마포·강동구 등지는 토지거래허가구역과 투기과열·조정지역 등 '삼중 규제지역' 유력 후보군으로 관측됩니다. 다만 과거와 달리 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예돼 있고, 앞서 여야 합의로 종부세 중과세율도 낮춘 상태라 조정지역의 규제 약발은 과거보다 축소돼 있습니다. 무엇보다 문재인 정부 시절 최고 85%까지 높였던 공시가격 현실화율을 윤석열 정부가 70% 아래로 낮춰 고가주택을 중심으로 보유세 부담이 크게 줄었습니다. 이 때문에 규제지역 확대와 동시에 즉시 양도세 중과를 부활하거나, 정책의 안정성을 고려해 내년 5월 한시 배제 종료 후 추가 연장은 없다는 방침을 밝힐 것으로 보입니다. 문재인 정부가 만든 공시가격 로드맵 부활과 공시가격 현실화율이 원상 복귀될 가능성도 큽니다. 이번 신규 규제지역 지정은 서울시에만 그치지 않을 전망입니다. 현재 서울뿐만 아니라 준강남급 인기를 누리는 과천시, 1기 신도시 재건축 호재가 있는 성남 분당신도시, 대통령실 이전 등 행정수도 기능 강화 호재가 있는 세종시 등지는 현재 아파트값 상승세가 가팔라 규제지역 지정 가능성이 언급됩니다. 지자체가 지정하는 토지거래허가구역이 수도권으로 광범위하게 확대될지는 지켜봐야 합니다. 정부는 현재 집값 상승세가 7월 3단계 DSR 시행을 앞두고 미리 대출받으려는 '막차 수요'가 몰린 경향도 있는 만큼 시장을 지켜보기 위해 규제지역 확대 시기를 저울질하는 것으로 전해졌습니다. 정부는 이재명 대통령의 공약을 담은 '이재명표' 주택 공급 확대 방안 등이 담긴 종합 부동산대책도 마련 중입니다. 현재로선 새 정부가 인수위 없이 출범한 측면, 총리 인사청문회가 이달 25일 끝나는 점 등을 감안해 종합대책은 이르면 7월 중 나올 것이라는 관측이 나옵니다. (사진=연합뉴스)
[직설] 서민 짓누르는 물가에 내수침체 우려…정부, '물가 잡기' 사활
![[직설] 서민 짓누르는 물가에 내수침체 우려…정부, '물가 잡기' 사활](https://img.biz.sbs.co.kr/upload/2025/06/18/15d1750221614219.png)
등록일2025.06.18
■ 용감한 토크쇼 &'직설&' - 손석우 앵커 경제평론가 및 건국대 겸임교수, 김재구 명지대 경영학과 교수, 채상미 이화여대 경영학부 교수, 허준영 서강대 경제학부 교수 요즘 사 먹기도 해 먹기도 부담스럽다는 말이 나올 정도로 물가가 올라서 서민들을 짓누르고 있습니다. 이렇게 물가가 오르면 소비자들은 지갑을 더 닫게 되고, 그러면 내수가 가라앉으면서 우리 경제를 더 어려움에 빠뜨리게 되는데요. 상황이 심상치 않자, 새 정부도 물가 잡기 총력전에 나섰습니다. 물가는 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않는데요. 과연 새 정부가 물가와의 전쟁에서 승기를 잡을 수 있을지, 지금부터 이야기 나눠보겠습니다. 그럼 함께 해주실 세 분 소개하겠습니다. 명지대 경영학과 김재구 교수, 이화여대 경영학부 채상미 교수, 서강대 경제학부 허준영 교수 나오셨습니다. Q. OECD의 구매력 평가를 고려한 물가 통계에 따르면 우리나라의 먹거리 가격이 2023년 기준으로 OECD 평균보다 높은 것으로 나타났습니다. 미국과 일본보다도 높았는데요. 우리나라의 먹거리 물가가 왜 이렇게 높은 건가요? Q. 통계청에 따르면 지난 1분기 소득하위 20%의 가처분소득별 식비 비중이 약 48%인 것으로 나타났습니다. 다른 분위보다 월등하게 높았는데요. 먹거리 물가 상승이 저소득층에 더 뼈아프게 다가오는 건가요? Q. 지난 5월 소비자물가가 1%대까지 떨어졌습니다. 하지만 가공식품 물가는 4%를 넘었는데요. 소비자물가는 떨어졌는데, 왜 체감할 수 없는 건가요? Q. 5월 수입물가가 전달대비 3.7% 떨어지면서 18개월 만에 최대폭으로 떨어졌습니다. 우리나라는 수입 의존도가 높은데요. 수입물가 하락이 실제 가공식품 등 생활물가 하락으로 이어질까요? 물가 우려에 이재명 대통령은 라면 가격을 콕 집으면서 대책 마련을 요구했습니다. 그러자, 김민석 국무총리 후보자가 직접 식품업계를 만나서 간담회를 열기도 했는데요. 관련 목소리 듣고 이야기 이어가겠습니다. [이재명 / 대한민국 대통령: 최근 물가가 엄청나게 많이 올랐다고 그러더라고요. 라면 한 개에 2천 원 한다는데 진짜예요?] [김민석 / 국무총리 후보자: 식품 물가를 최우선 관심 사안으로, 향후에 정책은 시장 가격에 직접 개입하는 것은 지양해야 하지만, 그러나 유통 과정이 불분명한 또는 불투명한 품목들에 대해서는 거래의 투명성을 높여서….] Q. 2년 전 지난 윤석열 정부에서 당시 추경호 경제부총리가 나서서 라면 가격 인하를 요청했고, 농심과 오뚜기가 실제 가격을 내린 적이 있었는데요. 새 정부에서 또다시 라면 가격이 도마 위에 올랐습니다. 정부 압력에 식품업계가 라면 가격을 내릴까요? Q. 정부는 3달 만에 30% 치솟은 계란 값도 들여다보겠다고 했습니다. 산란계협회의 담합 의혹이 있는지 현장조사에 나섰는데요. 이런 정부의 조치로 계란값이 잡힐까요? Q. 중동 리스크로 국제유가 불안이 커지자, 정부가 6월 말 종료 예정이었던 유류세 인하를 8월 말까지 추가 연장하기로 했습니다. 유류세 인하는 정부의 물가 대응 단골 카드인데요. 효과가 있습니까? Q. 지난 2022년 기준, 우리나라의 식량 자급률은 49.3%로 OECD 국가 중 최하위권입니다. 곡물 평균 자급률도 20%도 채 안 되면서 120%인 미국과 비교되는데요. 식품의 원재료들을 식품에 의존하다 보니, 외부 충격에 따른 가격 인상은 불가피한 구조입니다. 장기적인 접근에서 농산물 자급률을 높여야 하지 않을까요? 물가 말고 새 정부의 또 다른 걱정거리는 내수 진작입니다. 그래서 출범과 함께 추경을 추진하고 있는데요. 이재명 대통령은 추경에 포함된 민생 지원금과 관련해서 보편과 차등이 섞인 혼합형을 언급했습니다. 이 대통령의 목소리 직접 듣고 오겠습니다. [이재명 / 대한민국 대통령: 소비 진작 정책 측면만 있다면 저는 동등하게 하는 게 당연히 맞다 생각합니다. 소득 지원 정책 측면을 강조하면 당연히 어려운 사람에게 더 많이 지원해야 되겠지요. 두 가지 측면 모두 고려해야 되는데, 그래서 일단 두 가지를 섞어서 하는 게 어떻겠나, 그런 생각을 가지고 있는데….] Q. 정부는 내수 침체에 대응하기 위해서 속도감 있게 추경을 편성하겠다는 입장입니다. 그런데 아무래도 시중에 돈이 풀리면 물가가 올라갈 수도 있는데요. 새 정부의 추경이 내수진작과 물가안정이란 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있을까요? 추경의 타이밍은 어떻게 보시나요? Q. 민생회복지원금 대상을 두고 논쟁이 이어지는 가운데, 이재명 대통령은 전 국민을 지원하는 보편과 취약층에 집중하는 차등을 섞는 게 어떠냐면서 절충안을 제시했습니다. 이 대통령이 제안한 방식은 어떻게 보십니까? Q. 추경 재원을 감당하기 위해서 적자국채를 발행하게 되면, 국채금리가 오르게 되는데요. 그렇게 되면 국채 금리를 바탕으로 산출되는 시중금리도 오르게 됩니다. 그래서 정부와 여당은 국채 발행을 최소화하겠다고 했는데요. 추경 편성에 따른 시중금리 자극은 걱정 안 해도 될까요? Q. 물가 부담이 커질 때마다, 근로소득세 물가연동제가 거론되는데요. 이재명 대통령도 당 대표 시절부터 직장인의 세 부담을 주장했지만, 대선 공약집에선 일단 빠졌습니다. 근로소득세 물가연동제, 우리도 고민해 봐야 할까요? Q. 오는 23일 한국전력이 새 정부에서 첫 전기요금을 발표합니다. 한전은 지난해 10월 산업 전기요금 인상 등의 영향으로 7분기 연속 흑자를 기록했는데요. 하지만, 200조 원대 부채로 연간 약 4조 원의 이자를 부담하고 있습니다. 물가 부담이 큰 상황에서 3분기 전기 요금을 이전처럼 유지해야 할까요? Q. 지금까지 우려 섞인 이야기를 했다면, 조금 긍정적인 이슈를 짚어보겠습니다. 한국은행이 경제 뉴스를 바탕으로 가늠한 우리 국민의 경제 심리가 다섯 달 만에 최고치를 기록했는데요. 경기 반등 신호탄이 될까요? (자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)
'쥐꼬리' 국민연금 현실화?…건보료·소득세 '이중고'
등록일2025.06.17
국민연금을 수령할 노년층이 건강보험료와 소득세라는 &'이중고&'에 직면하면서, 실제 손에 쥐는 연금액이 예상보다 크게 줄어들 수 있다는 분석이 나왔습니다. 특히 2022년 9월 시행된 건보료 부과체계 2단계 개편 이후 연금소득으로 건강보험 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환돼 매달 수십만 원의 건보료를 새로 부담해야 하는 사례가 늘고 있어 은퇴 준비에 적신호가 켜졌습니다. 17일 국민연금연구원의 &'건강보험과 연금소득 과세가 국민연금에 미치는 영향&' 보고서에 따르면 기존에 자녀의 직장 건강보험에 피부양자로 등록됐던 연금 수급자들이 대거 지역가입자로 전환될 가능성이 제기됐습니다. 건보료 부과체계 2단계 개편으로 피부양자 자격 유지 소득 기준이 연 3천400만원에서 2천만원으로 강화됐기 때문입니다. 보고서는 이 때문에 60세 이상자가 있는 피부양 가구의 7.2%, 약 24만9천 가구가 지역가입자로 전환될 것으로 추산했습니다. 이들이 추가로 부담해야 할 건보료는 연평균 264만원, 월평균 약 22만원에 달합니다. 갑작스러운 건보료 부담은 노후 생활에 큰 변수가 될 수밖에 없습니다. 문제는 여기서 그치지 않습니다. 같은 금액의 연금을 받더라도, 연금의 종류에 따라 건보료 부담이 달라지는 &'형평성의 덫&'이 존재합니다. 현행 건보료는 국민연금 등 공적연금 소득에는 부과되지만, 기초연금이나 퇴직·개인연금 등 사적연금 소득에는 부과되지 않습니다. 예컨대 월 200만원의 연금소득이 전액 국민연금인 A씨는 200만원 전체가 건보료 부과 대상 소득으로 잡히지만(소득의 50% 반영), 국민연금 100만원과 퇴직연금 100만원을 받는 B씨는 국민연금 100만원에 대해서만 건보료를 내게 됩니다. 총소득은 같지만 국민연금에만 의존하는 수급자가 건보료를 더 많이 내는 불합리한 구조입니다. 세금 문제도 비슷합니다. 기초연금은 전액 비과세 대상이라 세금 부담이 없지만, 국민연금 노령연금은 과세 대상입니다. 이로 말미암아 국민연금과 기초연금을 함께 받는 수급자가 전액 국민연금만 받는 수급자에 비해 실질 가처분소득이 더 높은 현상이 발생합니다. 이런 부담은 연금 수급을 앞둔 이들의 행동에도 영향을 미치는 것으로 나타났습니다. 보고서는 건강보험료 부담을 피하기 위해 상대적으로 연금액이 많은 수급 예정자가 정상적인 노령연금 대신 감액을 감수하고 &'조기노령연금&'을 선택하는 경향이 나타날 수 있음을 시사했습니다. 당장의 건보료 부담을 줄이기 위해 장기적으로는 손해인 선택을 할 수 있다는 의미입니다. 조기노령연금은 법정 노령연금 수령 시기를 1∼5년 앞당겨서 받는 제도입니다. 1년 일찍 받을 때마다 연 6%씩(월 0.5%씩) 연금액이 깎여 5년 당겨 받으면 최대 30% 감액된 연금액을 평생 받습니다. 즉 5년 일찍 받으면 원래 받을 연금의 70%를 받고, 4년 당기면 76%, 3년 당기면 82%, 2년 당기면 88%, 1년 당기면 94%를 받습니다. 이처럼 국민연금을 일찍 받으면 그만큼 수령액이 깎여 손해를 보기에 &'손해 연금&'이라고 불립니다. 따라서 국민연금의 실질적인 보장성을 논할 때 액면 연금액뿐 아니라 건강보험료와 세금을 제외한 &'순연금소득&' 관점에서 접근해야 한다고 전문가들은 강조합니다. 보고서는 정책 제언을 통해 ▲ 건강보험료 부과 시 국민연금 소득에서 기초연금액만큼을 공제하고 ▲ 주택연금도 주택금융부채 공제에 포함하며 ▲ 수급 예정자들에게 이런 세금·보험료 정보를 상세히 안내해야 한다고 밝혔습니다.
![[단독] 정부, 다자녀면 25평 넘어도 월세 세액공제 추진](https://img.biz.sbs.co.kr/upload/2025/06/17/EJA1750112324632-850.jpg)
